Рассматриваем вопрос с позиций покупателя
Итак, для того, чтобы приобрести жилую недвижимость, нужно, прежде всего, хотя бы в общих чертах определиться с источниками финансирования этого мероприятия и, если у вас имеется супруг, заручиться его согласием. Если с этим всё в порядке, - рекомендуется действовать по следующему алгоритму:
Как на первичном, так и на вторичном рынке жильё приобретается разными способами.
При простой покупке квартиры (комнаты), когда у вас имеются свободные денежные средства, и вы определились с тем, где она должна находиться и что, собственно, должна собой представлять – сразу переходите к анализу текущих предложений в интересующем сегменте рынка.
При альтернативной покупке предполагается одновременная продажа уже имеющегося у вас жилья и приобретение взамен него нового. Так поступают в том случае, когда бывает некуда выехать после продажи старой квартиры, или же когда в числе её сособственников имеются несовершеннолетние. В этом случае вы выступаете и в качестве продавца и в качестве покупателя, поэтому прежде чем оценивать перспективы приобретения «альтернативы», определитесь с продажей того, что уже есть (см. здесь). Уже после этого оценивайте свои возможности по покупке, при этом расчёт делайте на свободное жильё. Часто требуется доплата и немалая! Если перспективы вас устраивают, – принимайтесь за реализацию этого проекта, который является ни чем иным как обмен через куплю-продажу. Только не беритесь за работу «с другого конца» - не начинайте с подбора альтернативы! Этим вы займётесь только после того, как появится покупатель вашей старой квартиры, внесший за неё аванс и таким образом выступивший в роли реального инвестора проекта обмена. Конечно, всегда лучше что-то иметь на примете и, как говорится, держать руку на пульсе ситуации. Однако конкретные шаги в этом направлении предпринимайте лишь при получении твёрдых гарантий от вашего покупателя.
Не устраивайте альтернативную покупку искусственно. Если ничего не препятствует тому, чтобы вначале продать старое жильё как свободное (если есть возможность всем оттуда выписаться и выехать), а уж затем приобретать новое – воспользуйтесь этим. Это гораздо выгоднее и удобнее, т.к. продаёте вы квартиру свободной, т.е. несколько подороже, чем если бы она была «с альтернативой», а можете выбрать себе взамен как раз «альтернативную» (т.е. несколько подешевле). И всё это без излишней спешки. Тут уж можно спокойно поторговаться и, кстати, обратить свой взор на квартиры в новостройке, что при «обменном» варианте просто не реально.
Чаще всего жилую недвижимость приобретают одним из перечисленных выше способов. Не исключено, что в вашем конкретном случае может быть использован какой-то другой компромиссный или более сложный вариант. Если жильё вам крайне необходимо – просчитайте все возможные варианты. Если хорошо постараться бывает возможным решить жилищную проблему самым неожиданным и нестандартным образом.
Как найти именно то, что вам нужно? Регулярно просматривайте свежие номера различных рекламных изданий по недвижимости и, прежде всего, такие как "Из рук в руки". Жителям Москвы и Московской области очень удобно пользоваться газетой «Квартира. Дача. Офис», где материал представлен в табличной форме и поиск интересующих вариантов не занимает много времени. Если это вам доступно – дополнительно просмотрите материалы, размещённые в «Квадратном метре», «Тригоне», «Маклере» и т.д., а также на досках объявлений в Интернете. Ещё можно обратиться за консультацией в ближайшее агентство недвижимости и вполне вероятно, что для вас выполнят поиск по электронной риэлтерской базе и бесплатно проконсультируют по вопросу покупки квартиры. Конечно же, за распечатку с интересующими вариантами и телефонами продавцов надо будет заплатить.
Анализируя текущие предложения, вы сразу же будете обращать внимание на цены. Вряд ли они вас приятно удивят. Почему они именно такие и какими соображениями руководствуются те, кто продаёт жильё, - (см. здесь). Покупатели и продавцы находят друг друга посредством рекламы жилья. Однако продавцы играют активную, а покупатели пассивную роль. Ведь вряд ли найдётся кто-то, кто заявит о себе: - «Хочу купить … желательно с балконом и телефоном… предлагайте … телефон в Москве …». Это равносильно публичному заявлению: «У меня есть деньги – приходите». Подобные объявления размещают только сумасшедшие, да разного рода посредники, отчаявшиеся найти хоть что-то подходящее своему клиенту, а чаще всего это риэлтеры, желающие пополнить клиентскую базу собственников жилья (поэтому-то и просят: «посредникам не беспокоить», чтобы не утруждать себя и своих коллег понапрасну). И ещё: - хорошее «почти задаром» не бывает! Конечно, появляются «приличные варианты» по приемлемым ценам. Но они, что называется, «уходят слёту». Риэлтеры, нанятые для покупки соответствующего варианта своему клиенту и вашему конкуренту, не дремлют и свой хлеб отрабатывают сполна! Попробуйте с ними потягаться и не упустить свой шанс.
Итак, вы нашли то, что вам интересно. Теперь нужно сесть за телефон и обзвонить продавцов понравившихся вам вариантов. Ваша задача получить как можно больше информации о квартире, чтобы не разочароваться при неудачном просмотре. Прежде всего, уточните все заявленные в рекламе параметры квартиры. Бывают опечатки, а бывает и так, что в рекламных целях продавцы очень уж вольно округляют метраж или крайне субъективно оценивают её состояние. Попытайтесь узнать и о том, о чём в рекламном объявлении не указано, но для вас представляется важным, а также номер дома, чтобы найти потом его на карте. Если квартира рекламируется как свободная, а значит, претендует на то, чтобы её цена была несколько выше, - спросите – действительно ли в квартире нет зарегистрированных людей и из неё вывезены все вещи. На самом деле таких квартир на рынке достаточно мало и, чаще всего, освобождение квартиры только предполагается, а значит, есть предмет для размышлений и для торга тем более. Если вы готовы покупать квартиру с альтернативой - узнайте, что продавцы хотят получить взамен своей площади. Оцените, смогут они это сделать или нет, ведь в случае, если у продавцов «непроходной» вариант, вы зря потеряете время, а затем всё нужно будет начинать заново. Очень важно сразу же определиться – готовы ли будут уступить вам в цене. Спросите об этом прямо. Вполне возможно, что в ответ вы услышите, что вопрос о торге будет обсуждаться при просмотре. Это ничего не означает, поэтому попробуйте заявить, что, к сожалению, обозначенной в рекламе денежной суммы у вас, нет, но вы готовы смотреть квартиру и обсуждать условия её покупки за несколько меньшую, - и называйте свою цену. Если на другом конце провода с этим согласны – считайте, что вы уже одержали свою первую победу! Такие «номера» не проходят, если интересы продавца представляет опытный маклер.
Проблема выбора – всегда проблема. Однако
лучше иметь такую проблему, чем не иметь выбора. Допустим, что с этой
проблемой вы справились и выбрали несколько вариантов, которые «в первом
приближении» вас могут устроить. Договаривайтесь о просмотрах. Просите
показать квартиру не просто когда это вам удобно, но, обязательно в
светлое время. Предупредите, что вам нужно будет ознакомиться с
документами на квартиру – пусть продавец их приготовит. Вам могут
предложить встретиться где-нибудь «у метро» и затем «подбросить» на
автомобиле к дому. Соглашайтесь в том случае, если район вы знаете и это
для вас не существенно. Если место расположения объекта вы представляете
плохо, то лучше встречаться у подъезда, а к дому добирайтесь сами
(расспросите, как это проще сделать) и заблаговременно, чтобы самому
составить ясное представление о всех возможных транспортных проблемах.При просмотре квартиры обращайте внимание на все те
мелочи, которые могут в будущем сильно испортить вам жизнь. Например,
состояние дверей в соседних квартирах расскажет многое об их обитателях, а
определённым образом расписанные стены подъезда – о социальном статусе
жильцов дома.
Теперь о самой квартире. Вы покупаете «стены», ремонт
будете делать «под себя», поэтому свежие обои не должны приводить вас в
восторг – их наклеили для того, чтобы произвести на покупателя
благоприятное впечатление, и они скоро отвалятся. Другое дело – тщательно
выровненные с хорошим паркетом полы или аккуратно застеклённая лоджия, со
вкусом подобранная сантехника и керамическая облицовка стен в санузле и на
кухне. Всё это очень даже может вас устроить. Осматривайте всё
внимательно, но не задерживайтесь на мелочах больше положенного. Ни в коем
случае не проявляйте своего восторга даже в том случае, когда вас всё
устраивает. Никаких эмоций!
Так же беспристрастно ознакомьтесь с документами на
квартиру на предмет их предварительной экспертизы и постарайтесь получить
ответы на все свои вопросы, связанные с «историей» квартиры и с
перспективами приобретения «альтернативы» (если это предполагается). Вам
необходимо сразу же просчитать все возможные осложняющие обстоятельства,
которые могут воспрепятствовать проведению сделки или испортить жизнь в
будущем. Учтите, что если ваши сомнения собственники квартиры не способны
рассеять сразу же «на словах», то последующая проверка юридической чистоты
к этому мало что добавит. С другой стороны, - не следует безоговорочно
принимать на веру всё то, о чём вам так складно рассказывают. Например,
если в качестве правоустанавливающих документов на квартиру вам предъявят
свеженькое решение суда и бойко расскажут, как ловко и быстро нынешние
хозяева её отсудили у предыдущих – скорее всего надо побыстрее прощаться и
забыть об этом варианте.
Не затягивайте просмотр. Лишнее время, проведённое на
просмотре, воспринимается продавцами как внутреннее согласие покупателя с
заявленными условиями продажи квартиры. Ещё раз поставьте вопрос о торге.
Выслушайте ответ и, пообещав подумать над предложениями противоположной
стороны, прощайтесь.
В любом случае у вас должно быть
время всё основательно продумать, сравнивая то, что увидели и услышали с
другими предложениями. Надо дать время на размышление и оппонентам;
возможно, что какие-то обстоятельства заставят их принять ваши условия и
пойти на существенное понижение цены.